7Spaces работает по принципу инвестиционного фонда, а не агентства недвижимости. Но почему?


Сегодня рынок недвижимости ОАЭ достиг такого уровня развития, что каждый объект, по сути, стал полноценным инвестиционным активом. Так же, как и в трейдинге ценными бумагами, здесь действуют определенные законы и модели просчета рисков и перспективы роста. Инвестирование в недвижимость ОАЭ позволяет выбрать комфортную вам цикличность инвестирования.


Мы формируем портфель предложений объектов недвижимости, исходя из принципов, которые позволяют максимизировать ожидаемую прибыль и снизить потенциальные риски.


Первая заповедь 7Spaces: «Мы не гонимся за хайпом». Что это значит? Это значит, что мы не вкладываем деньги в переоцененные объекты и локации, избегаем проектов с большим количеством юнитов.



Наши ключевые принципы:

1. Тщательный отбор объектов: уникальность предложения (читай ограниченность и неповторимость), продуманная квартирография, планы на развитие после завершения строительства, опыт управления проектом после сдачи, что напрямую сказывается на ликвидности или востребованности арендаторами.

2. Поиск локаций с перспективой: мы оцениваем район в текущий момент и с учетом перспективы развития на несколько лет, какова будет транспортная доступность, насыщение инфраструктуры и ее качество, комплексность развития, количество и качество свободных участков для застройки.

3. Оценка портрета покупателя в проекте: по нашему опыту, превалирование определенных типов покупателей позволяет с высокой вероятностью прогнозировать высокий рост цены/ценности проекта. Отличный маркер: покупка для жизни или долгосрочная инвестиция. Плохой маркер: массовый флиппинг или спекуляция.


Резюмируя: мы отбираем проекты, в которых ожидается минимальная конкуренция при максимальном интересе со стороны покупателя на долгий срок.

Минимальный вход в сделку в Эмиратах от $50.000. Это цена первоначального взноса (10-15%) + государственная пошлина 4% в Дубае и 2% в Абу-Даби.

Для того, чтобы получить возможность выхода из сделки через уступку права требования в большинстве случаев достаточно оплатить 30% от стоимости актива.

Самый доступный вариант в нашем портфеле - доля в отельном апартаменте SLS со стоимостью от $150.000 и гарантированной доходностью 7% на 10 лет.


Ориентировочная полная стоимость инвестиционно-привлекательных апартаментов на сентябрь 2022 г. начинается от $260.000. Также на рынке Эмиратов есть особенность – дорогое жилье ценится выше и прирастает намного больше, чем базовые недорогие апартаменты.


UPD: В расходах на сделку нужно учитывать, кроме пошлины 2-4% от стоимости недвижимости, регистрационные расходы застройщика от $700 до $3000.

До бронирования
Спрос на недвижимость в Эмиратах невероятно динамичный. Аналогов в мире на текущий момент просто нет. С 01.01.2022 по 01.09.2022 только в Дубае зарегистрировано более 25 000 сделок со строящимися объектами.

На нашей практике было множество случаев, когда реально интересные варианты продавались буквально за минуты. Именно из-за этой динамичности рекомендуем составлять подборку и запрашивать право на бронирование максимум за день до готовности входа в сделку.


! Приготовьте своего клиента заранее к этой особенности рынка.

Бронирование
Для бронирования нужны следующие данные: скан основного разворота загранпаспорта, номер телефона, адрес электронной почты, физический адрес для отправки оригиналов документов (не обязательно адрес регистрации).

Бронирование – это внесение 10-15% (в некоторых случая фиксированная оплата от $8.000 до $50.000) от стоимости недвижимости в моменте. Лучше сразу объяснить клиенту, что эти деньги УЖЕ должны быть в Эмиратах наличными или в чеке.

Некоторые застройщики формируют ссылку на оплату брони, действующую от 6 часов до 2 дней, однако это не гарантирует доступности конкретного юнита, застройщики в ОАЭ не используют устные, письменные или какие-то еще формы бронирования, не подкрепленные оплатой, так что нужно понимать, что после получения ссылки у вас будут считанные минуты. Или не будет даже их. Мы проведем подробный ликбез по механике оплаты, главное - понимание ограниченности времени.

После бронирования
После оплаты брони клиенту предоставляется от 7 до 14 дней для оплаты второго платежа, его можно сделать по выставляемому застройщиком инвойсу, весь необходимый пакет документов для банка вашего клиента мы соберем, также доступна оплата наличными или чеком.

Подписание договора
В течение месяца-трех, после этого клиент получаете на руки все документы и график платежей.

Ситуация постоянно меняется, но на сегодня можно определить следующее:

• Оплата ПВ (10-15%) возможна только наличными или с дебетовой карты.

Для граждан России это означает, что предстоит оплачивать с карты иностранного государства или наличными в Дубае. Альтернатива - p2p перевод с нашей помощью. Технически для граждан других стран нет никаких ограничений, можно оплатить с банковского счета или обычной картой, но остается проблема высокого спроса. Деньги для брони всем покупателям лучше иметь уже в ОАЭ.

Важно:

• Бесплатной брони не существует;
• Оплачивать нужно быстро, истекло время - бронь аннулирована;
• Деньги в идеале иметь в наличие в ОАЭ наличными или в чеке.
• Все последующие платежи можно осуществлять по SWIFT-переводу или любым другим способом (в том числе криптовалютой).

Список банков, осуществляющих платежи из РФ изменчив, можем предоставить актуальный непосредственно вашему клиенту.

В каждой конкретной сделке график платежей - это переменная, от которой нужно отталкиваться при выборе объекта инвестиции. Отталкивайтесь от ситуации вашего клиента при оформлении заявки на сделку. График платежей уникален для каждого проекта.

Распространенные варианты:

Ежегодно 10% в год + остальное в конце строительства;
Ежеквартально 3% в квартал + остальное в конце строительства;
Для сданного жилья чаще всего 20% сразу + 80 % через месяц.

В некоторых случаях рассрочка может быть на 7 лет с возможность оплаты даже после сдачи. В любом случае рассрочка от застройщика беспроцентная. 

В течение полугода после наступления срока очередного платежа застройщик не предпринимает никаких действий. В теории допустима просрочка даже до года.



После этого вам будет предложено расторжение договора с полным возвратом уплаченных средств за исключение налога и затрат на оформление, есть проекты, в которых в договоре предусмотрены штрафные санкции за несвоевременную оплату.

Выходить из сделки можно после оплаты 30% (в редких случаях 40%) от суммы в договоре покупки.


Оценка недвижимости естественно прирастает в процессе строительства вместе с ростом рынка. В некоторых локациях скорость удорожания идет опережающими темпами. Это зависит от спроса в конкретной локации или на конкретный проект.

Самые большие скачки стоимости – это старт продаж (первые 1-2 месяца) и после завершения строительства. В этим моменты можно выходить с наибольшим приростом.


Выход = реализация недвижимости на вторичном рынке по уступке права. Есть расход на продажу – это комиссия агенту 2% + накладные расходы. В этом случае вы получаете доходность на вложенные средства. Уступка права требования (аналог уступки ДДУ) в ОАЭ возможна БЕЗ полной оплаты по договору. При этом покупатель уступки наследует график платежей с рассрочкой.


В реальности расчет примерно такой:

1. $250.000 полная стоимость недвижимости;
2. $85.000 оплачено как первый взнос + налог;
3. Продажа с приростом 20% за $300.000;
4. За вычетом налогов и остатка суммы рассрочки доход около $34.000 чистыми.

Средняя комиссия за продажу объекта от 3 до 5%. Есть застройщики, по которым наша компания получает повышенное вознаграждение.

Средний чек $350.000 - вы получаете 30% от суммы комиссии удобным для вас способом в валюте или рублях. Срок получения комиссии от 10 до 60 дней после сделки.

Мы закрепляем клиента за вами навсегда. За все повторные сделки с участием вашего контакта вы получите 30% от суммы общей комиссии.